| | | 当前房地产信贷风险揭示
| | 证券金融 论文集[内容摘要]从3月份“两会”的证券金融 论文集召开到现在，国家对房地产行业的证券金融 论文集调控从央行实施的对住房贷款基准利率的上调，到国务院的内部传发的“国八点”，以及对出台征收房地产增值税和物业税等呼声，我们渐渐看到，房地产行业经过长期的“泡沫”论战，人们终于看到在雷声隆隆的晴天洒下的一阵阵“春雨”，对在改革中疲惫的中国金融体系而言，这阵“春雨”是否已经浇灭房地产的信贷风险？对此，通过以下对银行对房地产信贷过程及其风险根源以及现已出台的各项政策对银行化解房地产金融风险的具体影响进行深度分析，我们认为，房地产炒作性的高、中档商品房市场风险较大，部分地产开发项目政策合法有效性风险凸现，这部分银行信贷资产面临考验；因信贷参与人的道德风险而产生或隐性的相关房地产信贷项目将浮出水面；房地产行业的宏观经济环境和产业政策背景趋紧，银行方面宜继续采取更为审慎的信贷开发策略。
关键词：房地产 信贷 风险
银行对房地产信贷过程
一、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资（合作）者。这三类单位都有银行贷款介入，他们的还贷资金又主要来源于土地转让。
二、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金来源主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后，将部分资金支付给地产一级开发商，这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为“一期”、“二期”、“三期”等，启动项目后着力开发“一期”，在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房，获得预售收入并用该资金开发“二期”，实现循环开发，值得注意的是预售收入大部分来源于个人住房贷款。规模较大房地产开发企业，一般都针对一房地产项目开发而设立项目公司，各项目公司的母公司实际控制着资金运作和管理。由于各项目公司的开发周期不一样，母公司可将项目间的资金“调剂”使用。在房地产企业启动项目和开发资金中的“自筹资金”有一部分就来源于这类关联企业，而关联企业的资金中有相当部分来自于银行贷款，所以房地产项目容易出现关联交易风险。建筑安装企业代垫款是房地产开发企业“其他”资金来源的组成部分。建筑安装企业代垫资金现象很普遍，由于建筑安装企业的行业特点和积累有限，因此，它们的代垫款多来自于银行贷款。
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